第５０回 知って得する不動産知識
今回は、不動産取引でお役に立つ情報を提供します。
ポイントは、３つ
１、不動産に関する勘違い
２、不動産の需給関係と価格
３、マーケットを捉える視点
１、不動産に関する勘違い
①金利が低いときは、買い時である！？
金利というのは、そもそも、景気動向に左右されるものである。昨今は、景気が悪いから金利を下げて、住宅市場を喚起しようしている。また、住宅減税して住宅市場の活性化をしようとしてきた。金利を低くすることで、同じ返済額でも借りられる金額が大きくなる。従来、高くて手が届かなかった物件を買いやすくなるので、不動産価格が高くなる。
金利が低い時は、不動産の買い時ではなくて、お金の借り時である。
むしろ、金利が低い時は、不動産が高く売れる時なので売り時である。売主に売りを進める手もありそうだ。
②新築マンションが3割引である。当然、買いである！？
新築マンションの価格は、売主が勝手に決めた『希望価格』なので、割引率に惑わされないほうがよい。相場価格帯を調べ、物件の価値を比べる方がよい。
③土地の容積率が上がれば、地価は上昇する！？
容積率が上がるということは、今までと同じ土地面積のところにたくさんの面積のものを建てられるので価値は、上がる。ところが、反面では、もう少し広いエリアで考えると例えば、容積率が倍になると今まで１０００戸だった住戸が２０００戸供給されることができるようになる。そうすると、需給関係にもよるが、供給過剰になって物件が余って価格を押し下げる現象もおきる。今の東京がいい例である。高層マンションが供給されたために、都心部は価格が高騰。郊外の地価がどんどん下がるという現象がでている。
よって容積率が上がれば、地価が上昇するかといえば、どちらとも言えない
④売却にはじっくり時間を掛けるほうが高く売れる！？
昔は時間が経てば経つほど、値段が上がっていったが、今は人口減少の時代。時間とともに不動産価格は下がる傾向にある。時間を掛けずに買い手が見つかったら、素早く売る方がよい。
⑤チラシの枚数が多いほうが効果は高く、業績も上がる！？
家電製品など地域性のない商品は、広告を打てば業績に反映されるが、不動産商品は極めて地域性が高い商品です。不動産を購入する方は、そこ地域を良く知っている人が買うので、チラシ枚数は少なくてもよいから地域を絞って広告を出す方が効果的である。
２、不動産の需給関係と価格
不動産もほかの商品と同じように、需給関係で価格が決まる。
在庫が減ると価格が上がる。在庫が増えると価格が下がる。
不動産の価格を上げたいと思えば、在庫を減らしてお客を増やす。不動産価格を下げたいと思えば、在庫を増やして、お客を減らす。という理屈になる。
日本全体としては、人口はピークを向かえ、減少に向かっているので不動産価格全体としては、下がる傾向にある。しかし、東京都心部や地方の中核都市は人口集中により不動産価格は最近では、上昇に転じている。よって、地方はますます人口が減少し価格が下がる傾向にある。
地域の人口動向を把握することで不動産価格の動向を予測することができる。
３、マーケットを捉える視点
マーケットは総合的に見ることが大事！
・売買と賃貸
・新築と中古
・戸建とマンション
・地元と全国
など、マーケットには大きな波がある。得意分野ではないことにも関係していることは、積極的に情報を集めて、お客の視点から物を見て、考え、多角的捉える視点を持つことが業績アップに繋がるでしょう！
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